Ein Mehrfamilienhaus – als Kapitalanlage auch „Zinshaus“ genannt – durchläuft in aller Regel vier Phasen: Den Ankauf, die Sanierung, die Bewirtschaftung und den Verkauf. Alle vier sind in steuerlicher, mietrechtlicher und baulicher Hinsicht eng miteinander verzahnt, sodass Entscheidungen aus der ersten Phase jahrelange Auswirkungen haben. Werden die Phasen nicht von Anfang an zusammen betrachtet, trifft man beim Kauf Weichenstellungen, die bei der Vermietung/beim Verkauf nicht mehr korrigierbar sind. Die Sicht einzelner Fachdisziplinen reicht bei einem Mehrfamilienhaus daher nicht aus, da jeder Experte nur seine eigene Phase sieht.
Kauf und Betrieb von einem Mehrfamilienhaus werden typischerweise von mehreren Beratern betrachtet:
Der Makler beurteilt die Lage, den Zustand, sowie Kaufpreis zum Zeitpunkt der Transaktion und verabschiedet sich nach der notariellen Beurkundung. Ob die Kaufpreisaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude später die Abschreibungsbasis maximiert, liegt außerhalb seines Zuständigkeitsbereichs.
Der Steuerberater optimiert die Abschreibung im aktuellen Veranlagungsjahr. Ob die geplanten Sanierungsmaßnahmen die 15-Prozent-Grenze der Herstellungskosten reißen – und damit aus sofort abziehbaren Werbungskosten eine Abschreibung über Jahrzehnte machen –, stellt sich oft erst heraus, wenn die Rechnungen schon bezahlt sind.
Der Energieberater kümmert sich um die Planung der energetischen Sanierung entsprechend dem Gebäudeenergiegesetz und Fördermitteln. Nicht in seinem Sichtfeld liegt die Frage, ob die Maßnahmen mietrechtlich umlagefähig sind und ob die mögliche Mieterhöhung die Investition überhaupt trägt.
Die Hausverwaltung ist für die Verwaltung des Bestands zuständig. Ob der spätere Verkaufspreis durch die Mietstruktur gestützt oder gedrückt wird (z.B. durch weit unter Markt liegende Bestandsmieten), wird selten strategisch gesteuert.
Jeder Einzelne mag fachlich korrekt arbeiten – keiner jedoch verantwortet das Gesamtergebnis über die gesamte Haltedauer hinweg.
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Warum die Phasen eines Mehrfamilienhauses nicht trennbar sind
Der Ankauf entscheidet über die Steuerlast der nächsten Jahrzehnte
Zwei Weichen werden bereits im Kaufvertrag gestellt:
➔ Erstens die Kaufpreisaufteilung: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, der Grundstücksanteil nicht. Eine sachgerecht dokumentierte Aufteilung im Kaufvertrag bestimmt die AfA-Basis für die gesamte Haltedauer. Wird sie dem Finanzamt überlassen, verschenken Käufer regelmäßig Abschreibungsvolumen.
➔ Zweitens die 15-Prozent-Grenze (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Statt sofort abziehbar zu sein, werden sie über die Nutzungsdauer verteilt. Ob eine Sanierung 14 oder 16 Prozent kostet – oder ob sie ins vierte Jahr geschoben wird –, macht liquiditätsseitig einen Unterschied von mehreren zehntausend Euro. Diese Entscheidung fällt faktisch beim Ankauf, sichtbar wird sie erst in der Steuererklärung.
Die Sanierung muss Bau-, Förder- und Mietrecht gleichzeitig bedienen
Ein Mehrfamilienhaus zu sanieren heißt, drei Regelwerke unter einen Hut zu bringen:
➔ Baulich setzt das Gebäudeenergiegesetz Mindestanforderungen, etwa bei Austauschpflichten für alte Heizkessel oder bei Änderungen an der Gebäudehülle.
➔ Förderseitig entscheidet die Reihenfolge: Wer den Förderantrag erst nach Maßnahmenbeginn stellt, verliert den Zuschuss. Wer den individuellen Sanierungsfahrplan überspringt, verschenkt Förderboni.
➔ Mietrechtlich ist die Modernisierungsumlage der Hebel: Bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten können jährlich auf die Miete umgelegt werden – aber nur für echte Modernisierung, nicht für Instandhaltung, und begrenzt durch Kappungsgrenzen. Eine Sanierung, die überwiegend Instandhaltung ist, refinanziert sich nicht über die Miete.
Wer nur eine dieser drei Dimensionen plant, optimiert an den anderen beiden vorbei. Die energetisch beste Lösung kann die mietrechtlich schwächste sein – und umgekehrt.
Die Vermietung bestimmt den Verkaufswert
Mehrfamilienhäuser werden im Verkauf über den Ertrag bewertet: Der Kaufpreis leitet sich als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete ab. Das hat eine oft übersehene Konsequenz: Jeder Euro nachhaltig erzielter Mehrmiete wirkt mit dem Faktor 20 bis 30 auf den Verkaufspreis.
Konkret bedeutet das: Eine Mieterhöhung von 100 Euro monatlich über alle Einheiten erhöht den rechnerischen Objektwert um 24.000 bis 36.000 Euro – jedes Jahr aufs Neue eingepreist. Bestandsmieten weit unter Marktniveau, versäumte Mieterhöhungen nach Modernisierung oder ungenutzte Indexierungsspielräume sind daher keine laufenden Kleinigkeiten, sondern kapitalisierte Wertverluste. Die Vermietungsphase ist die längste Phase – und sie schreibt still den späteren Verkaufspreis.
Der Verkauf gehört an den Anfang der Planung, nicht ans Ende
Drei Weichen entscheiden über das Netto-Ergebnis beim Exit:
➔ Die Spekulationsfrist: Wird ein privat gehaltenes Mehrfamilienhaus innerhalb von zehn Jahren verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig – und die in Anspruch genommene Abschreibung erhöht ihn zusätzlich, weil sie den steuerlichen Buchwert gesenkt hat. Erst nach zehn Jahren ist der Wertzuwachs steuerfrei.
➔ Die Exit-Variante: Ein Mehrfamilienhaus kann als Ganzes verkauft oder in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden - mehr zu dem Thema erfahren. Die Aufteilung erzielt in der Summe meist höhere Preise – birgt aber das Risiko des gewerblichen Grundstückshandels: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, riskiert, dass das Finanzamt sämtliche Gewinne gewerblich besteuert, inklusive Gewerbesteuer. Diese Drei-Objekt-Grenze muss vor der ersten Aufteilung bedacht sein, nicht danach.
➔ Der Verkaufszeitpunkt relativ zur Sanierung: Ein frisch saniertes, voll vermietetes Objekt erzielt einen anderen Faktor als ein Objekt mit Sanierungsstau. Sanierungs- und Verkaufsplanung gehören deshalb in denselben Kalender.
Das Rechenbeispiel: Wie isolierte Entscheidungen Rendite kosten
Ein Käufer erwirbt ein Mehrfamilienhaus für 1,2 Millionen Euro und saniert im zweiten Jahr für 200.000 Euro. Isoliert betrachtet ist alles richtig gelaufen: Der Makler hat einen marktgerechten Preis verhandelt, der Handwerker sauber gearbeitet, der Steuerberater die Kosten erklärt.
Im Gesamtbild zeigen sich drei vermeidbare Fehler: Die Sanierungskosten überschreiten die 15-Prozent-Grenze – aus sofort abziehbaren 200.000 Euro werden Abschreibungen über die Nutzungsdauer. Der Förderantrag wurde nach Maßnahmenbeginn gestellt – der Zuschuss entfällt. Und weil ein Teil der Arbeiten Instandhaltung war, lässt sich nur die Hälfte der Kosten über die Modernisierungsumlage refinanzieren. Keiner der Beteiligten hat einen Fehler gemacht. Das Zusammenspiel hat gefehlt.
Was ganzheitliche Begleitung bei einem Mehrfamilienhaus konkret bedeutet
Ganzheitliche Beratung heißt nicht, alle Disziplinen oberflächlich abzudecken. Sie heißt, die Abhängigkeiten zwischen den Phasen von Anfang an mitzuplanen:
➔ Beim Ankauf wird der Kaufpreis so aufgeteilt und die Sanierung so terminiert, dass AfA-Basis und 15-Prozent-Grenze zur Einkommens- und Liquiditätssituation des Käufers passen.
➔ Bei der Sanierung werden Maßnahmen so geschnitten, dass sie GEG-konform, förderfähig und mietrechtlich umlagefähig zugleich sind – in der richtigen Antragsreihenfolge.
➔ In der Vermietung wird die Mietstruktur aktiv als Werttreiber gesteuert, weil jeder Euro Nettokaltmiete den späteren Verkaufsfaktor multipliziert.
➔ Beim Verkauf stehen Zeitpunkt, Spekulationsfrist und Exit-Variante bereits fest, bevor die erste Entscheidung in Phase eins fällt.
Das Ergebnis ist kein anderes Fachwissen als das der Einzelberater – es ist dieselbe Expertise, nur über alle Gebäudephasen hinweg verknüpft.
Fazit
Ein Mehrfamilienhaus ist kein Produkt, das man kauft, sondern ein System, das man steuert. Kaufpreisaufteilung, 15-Prozent-Grenze, Fördermittel, Modernisierungsumlage, Mietstruktur, Spekulationsfrist und Exit-Strategie greifen ineinander wie Zahnräder. Wer sie einzeln optimiert, optimiert am Gesamtergebnis vorbei. Wer sie als Gesamtkonzept plant, holt aus derselben Immobilie messbar mehr heraus – ohne einen einzigen Euro mehr zu investieren.
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